家の購入を決めるまでの流れ

コロナ禍のさなか、家(マンション)を買う事に決めた。引越しは来年になりそうだ。

同年代の友人たちも検討したり、購入する頃合いかなと思い参考までに、契約締結までの流れを記録しておく。

持ち家か、賃貸か？

家を買うかどうかといった時に、そもそも買う必要ってあるのか？という疑問から始まると思われる。一般的に言われる持ち家のメリット・デメリットは以下など。

メリット

• 持ち家の場合、ローン支払い後に資産が残る。老後の生活費が有利
• 同じ住条件ならば、持ち家の方が安くつく事が多い
• 団体信用保険によって、一家の大黒柱が有事の際に家を残せる

デメリット

• 生活環境(転勤、家族構成)が変わった際に、売却の手間/コストが必要
• 収入状況、ローン金利状況が変わった際に、ローンが支払えなくなるリスク
• 健康状態が悪くなると、団体信用保険に入れず新たにローンが組みづらくなる(歳を重ねてから購入のデメリット)

この様に、(早めに)買っちゃった方が金銭面的にお得だよ。とは言われるが、買うにもリスクは伴うし、今買うのがベストか？は、住宅市場価格、金利動向、自身のライフステージの変化に因るので明確な答えはないと思われる。

 家を買う理由

金銭面でのメリットに主目的をおくと、今後住宅価格が大きく値崩れたり、金利が更に下がった際には待つ方が得だね、という話になり一向に決め手を欠いてしまいがち。どういった生活をしたいのか？を主軸に、生活を入れるハコとしての住宅購入を検討することがオススメである。(後ほど紹介する本の序章に書かれており、しっくりくる目標設定だと感じた)

自身は、コロナ禍の中で在宅勤務の比重が高まっており、夫婦両方で家に居るケースが以前に比べて多くなった。無性にイライラするときに人に顔を合わせなくてすむ様に、そんな中でケンカしたとき、逃げ込む部屋がもう一つ必要だなとなった事が大きい。

現在の間取りでも、活動が制限されるほどのスペース不足は感じないけれど、相手に気を使う事なく映像作品を見たり、趣味の時間を過ごしたり、残業をしたりするには、部屋が増える事のメリットは大きい様に感じた。

賃貸で部屋を増やすのは金銭面で厳しい所があったので、リスク管理しつつ購入を検討する方向に舵を切った。

他、奥さんが私よりも心配性なので、老後準備としての家の必要性を説いており、早く安心して貰った方が軋轢を生まなくて良いなと感じたのも理由としてある。

いくらの家なら買えるか

主目的としては、生活に対する要件を満たす事が最重要だが、支払いが出来ない物件を買う訳にもいかない。要件を詰めていくのと同じくらい、支払い可能な金額を把握する事も序盤の作業として重要だ。その上で、以下の書籍2冊は考え方を整理するうえで役立った。 

家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本

住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本

 住宅を購入する際に掛かってくる費用や税控除などキーワードを、実際に営業担当者と話をする前に一通り理解出来ているだけで、無闇に不安にならずに済む。必ず概要をさらってから、スーモカウンターなりモデルルーム見学に行く事を勧める。(スーモカウンターは費用面で無茶言う事は少ないので、まず話聞くのも手っ取り早くて悪くないが、基本は購入を勧める立場なので、書籍やらWebでも情報を読んどくのがベストだと思う)

上記の書籍のメッセージの中で特に重要と感じたのは、「借りられる金額と、支払い続けられる金額は違う」ということ。

ともすると営業担当者の提案は、借りられる金額寄りで議論が進みがちなので、本当に35年・420回を無理なく支払えるかの判断を自分自身で行う必要がある。

支払いのリスク管理のうえで、①固定金利でシミュレーション、②ボーナス払いは勘定に入れない、辺りは採用させて貰った。(あとは定年時ローン残高1000万以下)

家が広くなるので支払いが今より増えるのは仕方がないが、無理のない金額幅がここで掴めた。

どんな暮らしを求めるか

今の住まいでの条件から変えない部分として、駅から近く通勤しやすい事、朝日が入る事、ハザードマップ上危険が過ぎない事、綺麗である事(築年数)辺りを設定した。

その上で、自宅での自由度のため増やす部屋数を1 or 2つにするかは要検討とした。必要なのは1つだが、生活の変化への保険として更に追加するかはモデルルームを見てから決める事とした。

毎日の日用品を買う施設が近い事も、評価の重要ポイントとした。

個人的には、通いやすい銭湯・サウナがある事も考慮したかったが、探すうえで奥さんとケンカにしかならない気がしたので無しとした。関東圏で職場へのアクセスが良ければ、導線上にある気もしたので。(結果、近所に銭湯を確保できた)

在宅勤務の比率が増える世情から、都心から離れた立地にしてコストを下げたり閑静な環境を求めるという選択肢も魅力的だったが、休日に訪れたい施設は都心の方が多いし、老後の体力落ちた頃ほど近くにある方が良いのでは、と都心寄りで探す事にした。

これら住宅に求める条件は、住宅検索サイトの検索条件項目を参考に協議すると良いかと思う。そして検索する際には、とりあえずは条件を広めに設定して幅を出して比較することが良い。真に必要な要件と、譲れる要件が見えてくる。

一戸建ては間取りが広く取れ、騒音など隣人問題の心配が減る所が良いが、都心アクセスは悪くなる点、ゴミ出しや修繕などが集合住宅に比べて面倒な点から選択肢から外れた。

今、市場にある物件はどんな物か。相場を確認する

安いに越した事はない、と中古マンションをまず検索したが、周辺の新築相場を基準に値付けをするからか、築年数が経っている割にはお得感を感じなかった。むしろ、中古契約ならでは掛かる仲介料など考えると、もう2割くらい下げてくれないと検討の土俵に乗らなく無いか？といった感触すら持った。

実際に購入する際には値引き交渉で落ち着いた所になるとは思うが、すこぶる条件がマッチした！等でなければ新築の方が良さげ、と現時点の都内の相場は感じた。

そんなこんなで新築が検討土俵に上がってきた頃に、どんな手順で比較や検討を詰めたものか分からなくなってきて、スーモカウンターに相談に行った。金額と住環境の条件の精度は、現物を見ながら上げていく方向で良いとアドバイス頂き、検索してる辺りの物件がどんなものかモデルルーム見学を予約した。気軽に見学を受けてるのは新築かと思うので、条件のイメージ固める段階では新築モデルルームで良い。比較検討の相場感を作るという意味では、少しずつ条件の違う2、3物件を見学すると勘所ができると感じた。部屋数、立地、グレード感など。

我が家のケースでは現場を見てイメージが固まった結果、トントン拍子で契約まで至った。少しでも気にかかる部分があったのであれば、生活に求める条件が明確になった事を喜び、改めて条件にあった物件を探し直そう。

個々の条件に対して、判断する

新築 or 中古？

購入時点では、極力買い替えをしなくて良い物件選びを条件とした。そのため、物理的に腐動産になりうる年式の中古は避けた。近年の劣化等級3のコンクリは75年〜持つそうなので、住み替えが選択肢にないのなら築浅が良いのでは。

都心 or 郊外？

個人的にリモートワーク100%になる未来は見えなかったのと、各種イベントが復活してきた日には都心の方が気軽に行けて良いなと思った。人口減少が進めば郊外から値が崩れるかなと、資産的な腐動産になりにくさも都内の方が良いと判断した。アクセスの良い主要沿線ならば隣県でも値段に大差ない状況からも、アクセス良い駅は値崩れ少ない気はしてる。

間取りに余裕を取るか？家以外に掛けたい支出と比較

都心マンションだと、一部屋増やすので大体500万〜価格が変わってくる。この金額あれば出来る他の事と、部屋が多い保険の価値とを天秤にかけた。

家探しでは、100点を目指さない方が良いと言われる。80点は十分に及第点だ。高みを目指し始めるとサイフのヒモがゆるっゆるになること間違いない。品質相場は見学した所どこも高かったので、サイコロ振って選んでも60点以下の満足度になる事はないと思う。最後は思いきりを持って選ぼう。

一度上げた生活水準を下ろすのは苦になるので、ほどほどが良いと思う。

今後の動向変化が気になること

住宅ローン控除/すまい給付金

住宅ローン控除は50m2以上の広さの物件で最大400万、夫婦で適用すれば800万お得になる。住まい給付金では、最大50万お得に。(計850万‼︎)

実際には購入金額や収入の細かい条件からMAXで適用されるケースは少ないが、かなりの金額が還付される。今年度の税制改正でローン控除の拡充が議論されるようで、予定より多く還付あったら嬉しいな〜とソワソワしてる。

コロナ影響による中古物件の供給

収入減少でローンの支払いが厳しくなった物件が、この冬辺りから中古に流れるという予想を見かける。供給が増えればその分価格は下がるはずなので、中古物件で検討する人は相場をウォッチし始めると良いかと思う。中古が低い相場で落ち着いた日には、新築も強気な値段が付けづらくなるのではなかろうか。

暮らし始めるまでが、家探し

引越しに向けて、これから準備する事や決める事もまだ残っている。楽しみながら、新しい環境での生活をスタートさせたいと思います。皆さまも良いライフを。